EN  |   FR  |  NL
Longevity Partners
   Archief
01 July 2018

Vandaag is het 1 juli en ik denk "godzijdank is GRESB voorbij!"

Wat is GRESB?

Voor degenen die niet weten wat GRESB is, dit staat voor de Global Real Estate Sustainability Benchmark.

Het niet-financiële beoordelingsproject kwam eerst van de grond als universitair onderzoeksproject van de Universiteit van Maastricht en de Universiteit van Californië in Berkeley. Het project werd geleid door de vooruitstrevende Nederlander Nils Kok om ecologische en sociale governance voor de vastgoedsector te definiëren.

GRESB Het wordt nu beheerd door en is eigendom van het in Washington DC gevestigde Green Building Certification Institute (GBCI) dat ook LEED en de WELL-norm beheert.

Wie gebruikt GRESB?

Sinds de oprichting is het aantal GRESB-leden gegroeid van een vooruitstrevende groep met een dozijn vastgoedbedrijven en fondsbeheerders naar meer dan 850 vastgoedfondsen, die wereldwijd meer dan $ 3,7 miljard aan activa vertegenwoordigen.

GRESB is een enorme katalysator geweest voor het nemen van verantwoorde investeringsmaatregelen in de commerciële vastgoedsector. Deze beoordeling is in een verrassend korte tijd wijd en zijd ingezet.

De afgelopen drie jaar moesten de meeste activabeheerfondsen de GRESB-enquête invullen, waarin een enorme hoeveelheid gegevens wordt verzameld over de duurzaamheidsgerelateerde modus operandi van een fonds.

Wat houdt een GRESB-beoordeling eigenlijk in?

Ik praat met veel vermogensbeheerders die trots zijn op het behalen van een hoge GRESB-score en ik vraag hen altijd wat het voor ze betekent. Natuurlijk weet ik wat het betekent om een hoge GRESB-score te hebben, maar ik ben altijd geïnteresseerd in hun kijk erop en of ze denken dat de regeling werkelijk de activaprestaties verhoogt. De meeste van hen vertellen ons dat het niet direct de prestaties van activa verbetert en ik ben het daar meestal mee eens.

GRESB is een checklist met goede praktijkmaatregelen rondom verantwoord beleggen en beheren van vastgoed, maar geeft geen aanwijzingen over hoe groen uw activa zijn. Ik ken zelfs veel organisaties die beter presteren dan andere organisaties die zich aan GRESB houden, maar bij nadere beschouwing minder presteren als we afzonderlijk naar de milieuprestaties van activa kijken.

Hoe kan GRESB-gegevensbeheer worden verbeterd?

GRESB-beheer kost veel tijd en voor de meeste organisaties met gelikte prestatiebewakingsprogramma's is het relatief eenvoudig uit te voeren. Voor andere organisaties worden gegevens op het allerlaatste moment samengevoegd, is de kwaliteit van de informatie niet zo nauwkeurig en bevat schattingen. Dit brengt weer de algehele kwaliteit van de regeling in gevaar, omdat benchmarking alleen kan worden toegepast als herstelbare en degelijke gegevens door iedereen worden gebruikt.

Vastgoedfondsen vragen vóór de deadline ondersteuning van bedrijven zoals het onze om hun gegevens (en gegevens verzameld door andere adviesbureaus) te verifiëren, verbeteringsmogelijkheden vast te stellen en onze dienstverlening voor gegevenskwaliteitsborging te gebruiken. Wat ik heb ontdekt is dat de meeste fondsen met dezelfde problemen worstelen, namelijk het verzamelen van hoogwaardige en herstelbare gegevens.

Het installeren van slimme meters is de ruggengraat van degelijke energiebeheersystemen. De technologie is betrouwbaar, betaalbaar en levert aanzienlijke besparingen op. Bij Longevity installeren we ze en we hebben ons eigen platform ontwikkeld samen met een softwarepartner. De eenvoudige installatie roept de vraag op: waarom kiezen vermogensbeheerders niet voor het installeren van slimme meters in al hun panden?

Het zou hen in staat stellen om binnen 30 seconden alle energiegegevens in hun portfolio op te halen en een enorme veel tijd te besparen voorafgaand aan de GRESB-inzending van volgend jaar. Als CAPEX een probleem is, zou de organisatie rekening moeten houden met de besparingen in verband met het identificeren van afwijkingen en de tijd die duurzaamheidsadviseurs besteden aan het opvragen van GRESB-gegevens. De grote kostenbesparing van slimme meters is dat er geen personeel meer nodig is om handmatig metingen te doen. Natuurlijk is de terugverdientijd twijfelachtig, maar het is ook van belang de snelle frequentierespons te benutten, waar vaak geen gebruik van wordt gemaakt.

Vastgoedbeheerbedrijven nemen nu vaak GRESB-gegevensbeheer op in hun dienstenpakket en onze ervaring leert dat dit het indieningsproces, dat bestaat uit het invullen van een grondige vragenlijst, drastisch vertraagt. Dit model werkt alleen als vastgoedbeheerders samenwerken met gekwalificeerde duurzaamheidsprofessionals die de grondbeginselen van het beoordelingssysteem begrijpen en gaandeweg waarde toevoegen.

De waarde van GRESB voor commercieel vastgoed

Vermogensbeheerders willen absoluut hun netto-bedrijfsresultaat (NOI) optimaliseren, leegstandpercentages verminderen en kosteloze veroudering vermijden, maar GRESB staat hen niet toe dat te doen. Is GRESB absoluut noodzakelijk nadat alle governance- en beheertools zijn geïmplementeerd? En verhoogt het de waarde van activa?

GRESB bleek de implementatie van hulpmiddelen voor verantwoord beheer bij vermogensbeheerbedrijven aanzienlijk te versnellen, maar moet het ook een hulpmiddel zijn om de prestaties van activa te meten zodat beter op de behoeften van gebruikers kan worden ingespeeld?

Het indienen van een enquête kost nu geld en het kost nog meer geld om de informatie gereed te maken. Voor sommige fondsen kan dit bedrag voldoende zijn om te investeren in hernieuwbare energie, oplaadpunten voor elektrische auto's, ledverlichting en andere tastbare milieuverbeteringen. Dit zou betere huurders aantrekken, de huurinkomsten verhogen, bedrijfskosten verlagen en tegelijkertijd de planeet redden.

We zien veel veranderingen in de markt met zeer slimme initiatieven om de tevredenheid van gebruikers van gebouwen te verhogen, zoals controleapparatuur voor luchtkwaliteit, programma's voor klimaatbestendigheid, hernieuwbare energie, biodiversiteit, verbeterde verlichting en efficiënte HVAC-systemen enz. Ik denk dat het nuttig zou zijn deze elementen op te nemen in de GRESB-enquête om meer waarde te creëren voor de investeerders waarvoor deze was ontworpen, en niet alleen voor duurzaamheidsadviseurs.

Wat komt hierna?

GRESB begon als een kosteloos samenwerkingsinitiatief, maar we hebben onlangs gezien dat de kosten met betrekking tot het lidmaatschap en de indiening van GRESB zijn gestegen. De gegevens die bij de GRESB-organisatie worden ingediend, zijn een goudmijn die benut kan worden. Deze ruwe (maar goed georganiseerde) gegevens die bij GRESB worden ingediend, kunnen de hele industrie ten goede komen als de gegevens open source worden gemaakt en toegankelijk zijn voor elke organisatie die aan de regeling bijdraagt. Het is duidelijk dat commercieel gevoelige informatie is opgenomen in GRESB. Waarom zouden alleen betalende leden toegang hebben tot deze gegevens?

GRESB heeft een enorme positieve impact op de CRE-markt gehad, maar dit is misschien het juiste moment voor GRESB om over de toekomst na te denken. Het begon als een kosteloos, gezamenlijk en progressief onderzoeksproject om ESG in de vastgoedsector te definiëren en de collectieve verantwoordelijkheid van wereldwijde klimaatverandering aan te pakken. Het zou zonde zijn als de regeling uiteindelijk geen aansluiting zou vinden of commercieel wordt uitgemolken en alleen maar ten goede komt aan bedrijven die het kunnen betalen.

De vastgoedsector verbruikt 40% van de energie in de wereld. GRESB heeft zeker bijgedragen aan een duurzamere vastgoedsector en zal in de toekomst een nog grotere rol spelen als deze sector ontwikkelt in overeenstemming met de markteisen. Deze volgende stap zal echter sterk afhangen van de route die de organisatie wenst nemen.

door Etienne CADESTIN, Managing Director

Neem voor meer informatie over het verbeteren van uw GRESB-score contact op met am@longevity.co.uk.